מהו שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין הנו בעל מקצוע העוסק במציאת שווי שוק הנדל"ן. הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק המקרקעין. נכס אחד  אינו דומה לאחר ולרוב הבדלי מקום הנכס הנו הגורם העיקרי והמכריע בקביעת שווי הנכס.

שמאי מקרקעין מוסמך הוא אדם בעל רישיון מטעם מועצת שמאות המקרקעין שבמשרד המשפטים אשר רשום כחבר בלשכת שמאי המקרקעין. תפקיד השמאי מעבר להערכת הבית או הנכס הוא לגלות תקלות בנכס או חריגות בנייה. בעת בדיקה שמאי יערוך הערכת נכס והשוואה של הנכס מול מצב השוק, יכולתו להפחית תשלומי מיסי מקרקעין, כמו היטל השבחה, מס רכישה ועוד.

הערכת נכס על ידי שמאי מקרקעין

שווי נכס נקבע על פי פרמטרים שונים. פרמטר אחד הוא הנכס עצמו. שווי הנכס נקבע על פי גודל הנכס, במידה ומדובר בדירה תירשם קומת הדירה, האם יש מעלית או לא, מיקומו הגיאוגרפי של הנכס, אופי המבנה וגילו של הנכס.

פרמטרים נוספים הקובעים את ערך הנכס הוא מיקומו של הנכס ביחס לסביבה שלו הכוונה היא לקרבתו לגני שעשועים, מרכזי מסחר, בתי ספר ועוד. כמו גם  המעמד הסוציו אקונומי  של דיירי הבניין, תוכניות מתאר סביב הנכס ועוד. פרמטרים אלו נמדדים בהשוואה לנכסים אחרים בעסקאות דומות ואלו יוצרים את מדד שווי שוק הנדל"ן כבסיס שומה להערכת כלל הנכסים.

מתי יש צורך בשמאי מקרקעין

מומלץ כי כל עסקת מקרקעין תלווה על ידי עורכי דין בעלי ניסיון וידע עשיר בתחום זה. אך מעבר לכך, יש חשיבות להזמנת שמאי למטרת הערכת הנכס. על פי רוב כאשר רוצים למכור או לקנות בית ורוצים לדעת את ערכו המדויק.

בנוסף, לפעמים יש צורך בהזמנת שמאי על ידי מוסד פיננסי בתחום בנקאות, לפני נטילת משכנתא או הלוואה, שבה הנכס משמש כערובה. כאשר יש צורך בבדיקות מיסים כגון היטל השבחה או הפחתת היטל השבחה. לדוגמה, כאשר יש צורך בהערכת ההשפעה של אישור תוכניות בניין עיר על מנת לקבוע את חבות היטל ההשבחה, במידה שערך הקרקע עלה או לחלופין, ירידת ערך הקרקע לשם קביעת גובה הפיצויים בהתאם להיטל ההשבחה, חלוקת נכסים כגון פירוק שותפות.

מומלץ לקבל ייעוץ והדרכה אצל שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה. כאשר מעוניינים לקנות נכס, יעוץ של שמאי מוסמך יכול להאיר את עיניכם על נקודות כשל לפני ביצוע העסקה. ולאחר החתימה על החוזה לצורך רישום בטאבו, או רישום הערת אזהרה.

השמאי יבקר בנכס, יצלם אותו, יאסוף מידע לגבי הנכס במשרדי התכנון כגון חריגות בנייה ועוד. במידה ויש חריגות בנייה יוודא בעירייה כי חריגות אלו מאושרות על ידי העירייה ובמידה שאין אישור חריגה - יברר לגבי מצב החריגה, האם ניתן לשלם על החריגה או שיש צו הריסה.

שמאי המקרקעין יגיש ללקוח את הערכותיו לגבי הנכס. הערכותיו כוללות השוואת הנכס לעסקאות דומות על פי נתוני סקר שוק.

כיצד לבחור שמאי מקרקעין ?

בחירה של שמאי חשובה ויכולה להשפיע על החלטות ערך הקרקע או הנכס. יש לברר האם יש בידיו רישיון עבודה, האם הוא רשום כחבר בלשכת שמאי מקרקעין. מומלץ לשאול אותו על ניסיונו  ומהו התחום הספציפי בו הוא מתמחה.