אי עמידה בתשלום המשכנתא

רוכשי דירות רבים מממנים חלק ניכר מעלות הרכישה באמצעות נטילת משכנתא מבנקים המתבצעת על ידי חתימה על הסכם הלוואה עם הבנק ועל שטר משכנתא הנרשם בלשכת רישום המקרקעין.

את הכספים אמור הקונה להחזיר לבנק על פי התנאים הנחתמים מראש, כאשר לרוב מדובר בתשלום חודשי קבוע הצמוד למדד המחירים. התנאי העיקרי בחוזה אומר שאם רוכש הדירה לא עומד בתשלומים, הדירה עוברת לידי הבנק, שמתחיל בהליך מימוש משכנתא והקונה צריך להתפנות מביתו.

לעיתים, בעיתות מיתון ומצוקה לא מעט רוכשי דירות מתקשים להחזיר את התשלומים לבנקים ומוצאים עצמם כנגד סיכון של מימוש משכנתא ופינוי מדירת המגורים. אם במשך חצי שנה הדיירים לא משלמים את התשלומים מכל סיבה שהיא, בנקים יכולים להתחיל בתהליך מימוש משכנתא.

מהו מימוש משכנתא?

מימוש משכנתא הוא בעצם הליך של הבנק שמתחיל במידה והרוכש לא עומד בתשלומים ובהליך הזה הדירה עוברת לידי הבנק. ההליך מתבצע באמצעות הליכים מהירים יחסית דרך הוצאה לפועל, בעיקר כיוון שרוב הסיכויים כי בנק שלטובתו רשומה משכנתא בטאבו, יזכה בפסק דין שניתן לממש בהוצאה לפועל.

שלבי הליך מימוש משכנתא

הליך מימוש משכנתא עובר כמה שלבים עד לפינוי הדייר. אחרי 6 חודשים בהם הדייר לא משלם את תשלומי המשכנתא הבנק יכול להגיש בקשה למימוש משכנתא.

בתחילה, רשאי ראש ההוצאה לפועל להורות על מכירת הדירה ועל פינוי החייב ובני משפחתו ממנה, אבל רק אם הוכח שיהיה למפונים מקום מגורים או הסדר חלופי סביר.

הבקשה תוגש תחילה לביצוע החוב שבפיגור, כלומר זה שהדייר היה אמור לשלם, אך ניתן גם להגיש בקשה לביצוע מלוא התשלום אם מדובר במקרים הבאים:

• יש סיכוי כי החייב יעזוב את הארץ לפני שישלם את החוב.
• קיים סיכוי כי החייב עלול להונות את הבנק.
• אם יש לחייב דירת מגורים נוספת.
• אם סכום החוב הוא יותר מ -  10% מיתרת ההלוואה, כלומר שנותרו עוד 9 תשלומים.

במידה ונפתח הליך מימוש משכנתא, זכויות בעל החוב מאפשרות לו למכור בעצמו את הדירה בתוך 90 יום, ולחסוך בהוצאות, בתנאי שיודיע לראש ההוצאה לפועל שצריך גם לאשר את המכירה. ניתן למכור את הדירה או לפרוע את החוב גם לאחר מינוי כונס נכסים לנכס.

אך אם החייב לא הצליח בפריעת חובות ולא מכר את דירת המגורים, ראש ההוצאה לפועל צפוי להורות על מכירת הדירה במטרה לפרוע את המשכנתא.

הגנת החוק על אזרח שלא עמד בתשלומים

עם כל האמור, בעל הדירה שנגדו ננקטים הליכי מימוש משכנתא ופינוי, יכול להתגונן, לעכב או למנוע את ביצוע הליכי המימוש, בנסיבות ובתנאים מיוחדים.

חוק ההוצאה לפועל וחוק הגנת הדייר כוללים סעיפי הגנה על הדיירים בדירה שלגביה ננקטים הליכי מימוש משכנתא, כשעל פי החוק אין לפנות את הדייר, אלא אם כן הובטחה לו חלופה נאותה שתפתור את נושא הדיור שלו, על מנת שלא יזרק לרחוב.

בית המשפט העליון קובע כי גם אם נאמר מפורשות בשטר המשכנתא כי הקונה מוותר על הגנות החוק, הוויתור לא תקף  וחובה על המפנים להתחשב בדייר שנגדו ננקטים הליכי מימוש ופינוי, ובשום מקרה חובה על המפנה, בדרך כלל הבנק, לשמור על כובד האדם וזכותו לקיום אנושי.

במקרים כאלו קיים צורך ממשי להיעזר בשירותיהם של עורכי דין המתמחים בתחום דיני בנקאות, שכן רק אלו יוכלו להוציא את החייב מהמצב אליו נקלע. עורכי דין הבקיאים בתחום דיני בנקאות יוכלו לסייע לכם כבר בשלב בראשון של התהליך ולמנוע עוגמות נפש בהמשך וסחבת של הליכי מימוש משכנתא.