בשנים האחרונות עולם הנד"לן עד לתופעה חדשה הנקראת – קבוצת רכישה. פרקטיקה זו היא אימפקט ברור של השתלטות הקבלנים והיזמים על עולם הנדל"ן ונסיון להילחם באינפלציית המחירים בשוק הסבוך בישראל.

מהי למעשה קבוצת רכישה?

פרקטיקת קבוצת רכישה היא התארגנות של מספר אנשים פרטיים בלבד, לצורך רכישת קרקע ובנייה. כל משתתף בקבוצה מקבל דירה בהתאם להסכמים שנחתמו עם חברי הקבוצה.

התארגנות קבוצת אנשים למטרת רכישה יכולה להיעשות בשני אופנים:

• באופן פרטי – כלומר, מספר רוכשים המבצעים חיפוש קרקע, רכישה ובנייה

• דרך חברה – חברה מסויימת מאתרת קרקע לרכישה ומארגנת ביוזמת קבוצת אנשים אשר תקנה ממנה את האופציה לבנייה על הקרקע האמורה

הקבוצה מעגנת את היחסים בין חבריה בשורה של הסכמים משפטיים ולכן חשובה במיוחד נוכחתו של עורך דין מנוסה, המתמחה בנושא דיני מקרקעין וענייני מיסוי.

הסכמים אלה מפרטים את האופציות של כל אחד מהמשתתפים, את מהלך הייעוץ, במידה ועובדים מול חברה, את מהלך הבניה, העיצוב, עבודה עם קבלנים, מיסוי ומכירה עתידית במקרה הצורך.

יתרונותיה של קבוצת רכישה

פרקטיקת קבוצת רכישה היא תגובה לנעשה בשוק הנדל"ן ומטרתה המובהקת היא לחסוך בעלויות. אלה יתרונותיה העיקריים:

• ניטרול התלות בקבלן או ביזם ובכך חוסכת את הרווח העצום שהם עושים

• מבחינת מיסוי - חיסכון עד 16% על מרכיבי הקרקע עקב אי תשלום מע"מ

• הרווח מקניית הקרקע על ידי יכול להגיע עד 25%

• קבוצת רכישה שולטת בתהליך הבנייה הכולל עיצוב, עבודה עם קבלני משנה, חומרי בניין וגודל הדירות למעשה

חסרונותיה של קבוצת רכישה

למרות היתרונות הברורים, ישנם מספר חסרונות בולטים להתארגנות קבוצה שכזו:

• רשויות המס ואיגוד הקבלנים בישראל מתייחסים באופן חשוד לכל התארגנות קבוצת רכישה ולכן, מקפידים על פיקוח וחקירת משתתפי ההתארגנות באופן מעמיק

• באותו עניין, הקבוצה מוגדרת כ"תכנון מס אגרסיבי" אשר במקרה של כישלון יגרור קנס כספי או אף אישום פלילי

• קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים חסרי נסיון. במקרה של חישוב עלויות לא נכון עלולים חברי הקבוצה להפסיד המון כסף

• למרות ההסכמים המוקפדים, הפרה של אחד מהסעיפים על ידי אחד מהדיירים יגרור משפט ארוך ועלול לעכב את כל הפרוייקט

קבוצת רכישה – כדאי?

אם תביטו ברשימת היתרונות והחסרונות, תגלו כי היתרונות הם בלתי משתנים ואילו החסרונות הם נסיבות הנגרמות על ידי חברי הקבוצה. כלומר, הפרקטיקה עצמה יכולה להוות פיתרון נהדר לרכישת דירה במחיר סביר, אך במקרה של התארגנות לא מקצועית, מדובר באסון כלכלי.

לכן, רצוי בהחלט למנות מלווה מקצועי לכל הפרוייקט. מלווה מקצועי יכול להיות משרד עורכי דין המתמחה בנושא מקרקעין ונדל"ן וכמובן שגם בנושא מיסוי מקרקעין ובנבכי החוק בישראל בכלל.

הגורם האנושי הוא זה המכריע בעד או נגד לקיחת חלק בקבוצת רכישה. במידה ואתם מכירים ומוקירים את חברי הקבוצה, אין סיבה מדוע לא תבצעו את הפרקטיקה החשובה הזו.

קיראו בהרחבה על נושאים נוספים: רישום מקרקעין לפי חוק בישראל   דיני מיסים   שמאי מקרקעין